世田谷区・目黒区(渋谷区)を中心に地域に密着した賃貸住宅等の企画管理運営業務を中心業務として、資産活用の企画提案、仲介業務、不動産管理、不動産賃貸管理などを行っています。

ヒロ・スペースプランニング

株式会社 ヒロ・スペースプランニング
東京都世田谷区桜丘3-24-1

TEL:0120-34-1173

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よくあるご質問

弊社との取引とは関係なく最近多い質問にお答えいたします。

下記にないご質問・お問い合わせがございましたら、お気軽にお電話(03-5450-5775)、もしくはお問い合わせフォームよりご相談下さい。

 「売却を検討されているお客様へ他社よりも高く売れる不動産会社を紹介します」「賃貸したいお客様へ他社よりも高く貸せる不動産会社を紹介します」とよくインターネット上で見かけますが、ほんとなのでしょうか?そんなことがあるのでしょうか?周りの声は相場があるので売るにしても、貸すにしても数社だけが高く取引ができるわけがないと聞きますし、高く売れる、貸せるとはどのくらいなのでしょうか?

弊社でも、お客様から問い合わせをいただく際に多くのお客様からこの件に関して質問を受けることがあります。弊社でも検索しインターネット上で
確認しています。どのお客様も少しでも「高く良い条件」でと考えるのは当然のことだと思っています。

弊社の回答は
あくまでもサイトの運営会社と登録業者が主たるサイトの目的である「集客」をするための「見出し」だと判断しています。実際に弊社にも運営サイト会社より登録の営業も多くありますし(以前は登録し利用した実績もあります)利用したお客様や取引をしている弊社を含めた不動産会社に聞き取りをしても結果的な例外はあったとしても「他社よりも高く売却できる、高く賃貸できる」ということは相場がある以上、見出しのように「他社よりも高く」というのは難しいのではないかとの意見がほとんどでした。募集時に募集条件を他物件より高く値付けして募集はできても、成約価格と比例することにはなりません。あくまでも「高く売却できる、高く賃貸できる」ということは成約した場合の結果(成約価格)で判断することができるため、集客を優先した「見出し」には惑わされないような冷静な判断がお客様側も必要だと思います。(結果的に募集条件通りに取引ができて成約価格が相場よりも高く他業者の査定よりも高く成約できることは例外的に取引事例は少ないですがあります)インターネットの普及で不動産市場、不動産取引においても様々な業態の不動産会社が参加していますが、どうしてもサイト側は大手不動産会社を優先している現状にあります。大手不動産会社だから安心できる、大手不動産会社だから物件豊富とういう現状ではなくなっていますが、インターネットを閲覧するユーザー様がどの業界も同じですが、大手不動産会社が加盟しているから安心で優良という理由から大手不動産会社の加盟を前面に出して広告をしているサイトがほとんどです。「信頼できる会社」の選択の前に「信頼できる担当者」にめぐり合うことが良い物件、安心納得した取引ができる近道だと思います。※ここでの「高い、高く」という表現は極端な値段設定、金額の差(相場に対してのアップ率で考えるとおおよそですが、売買の場合は10%〜、賃貸の場合は15%〜)を想定していると思います。

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「礼金」ってどうして必要なのですか?支払う必要がりますか?

(賃貸借)
「礼金」は関東周辺地域の慣習で、意味は諸説ありますので省きます。
契約条件に「礼金」とあれば当然に契約金として支払うことになりますし
支払わなければ契約ができないのが現状です。

弊社としての立場での回答は
礼金の免除、減額等の交渉は可能なので、申し込みの際に交渉、お願いをしてみてください。

弊社では、できる範囲で「依頼者主義」をベースに募集業務に取り組んでいるため各オーナー様には弊社の業務方針、取り組みへのご理解をいただき現時点での管理運営物件には契約時に「礼金」が必要な物件はありません。

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賃貸、売買に関係なく不動産業者に支払う仲介手数料は値引き交渉できるのでしょうか?

報酬額の交渉は可能ですが、成約時(支払い時)に交渉するのではなく
事前、依頼をする際に交渉をしておくことが重要だと思います。

弊社では弊社独自の報酬形態で業務をしていますので、「業務報酬に関して」のページを参照ください。

ただ、お客様にはご理解をいただきたいのは不動産業者は他業種とは違い
不動産業者が取引上で取得できる現報酬額は宅建業法に基づき上限があり報酬額が定められているということです

不動産業者が取引で取得できる報酬は(以下の通り)他業種とは違い前文のように定めがあるため、不動産業者は不動産取引で報酬をいくら受け取ることができるのか、または報酬をいくら支払う必要があるのかが取引をされるすべてのお客様に不動産業者の報酬額がわかってしまう現状(報酬形態)にあります

 現宅建業法上の認められている報酬額の上限は下記となります
  賃貸取引では上限として月額賃料の1カ月分×消費税
  売買取引では上限として売買価格の3%+6万円×消費税となっています

そのため、取引額の大小に関係なく報酬額わかってしまうことから他業種の取引よりも金額交渉の申し入れが安易で多いということもあるのではないかと感じていますし、お客様からも同業者からもよく聞いています。実際に弊社でも金額交渉をお受けするケースがあります

不動産業者の報酬内容に関しても他の業種とまったく同じであるとご理解をいただきたいと思っています
ただ、不動産業者に支払う報酬金額がわかってしまうことでほかの業種と比較できない報酬金額だけを負担が大きいからという理由だけで報酬が高い安いということにつなげてはいけないと感じております。
不動産業者も報酬を受け取る以上、報酬に見合った業務(物件紹介、調査、現調、準備などなど)そして宅建業者として宅建業法に準じた業務などを含めた総合業務(詳細省略)を果たした結果によりお客様より定められている範囲内の報酬を受け取ることができるまたは請求できる権利があること、不動産業者の報酬は取引手数料(報酬)だけしかないこともご理解をいただければと思います。

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関西地方で更新料に関して裁判がありましたが、どうして裁判になったのですか、また更新料は支払わなければいけないのでしょうか?

(賃貸借)
更新料に関しては契約内容に関係します。(契約書に記載があるかどうか)
契約時に更新料ありと合意をして契約(入居)したのであれば当然支払わなければなりませんが、交渉はできます。ただし契約書は貸主借主双方を保護するための内容を記した重要な書類のため、お互いがお互いのために厳守する必要があると考えています。

弊社としての立場での回答は
今回の更新手続きは直近の有効な契約書通り更新料を支払い(減額も含む)
更新契約書に次回の更新料の条件として「更新料減額またはなし」など協議した事項を記し更新することが契約書本来の意味を成し貸主借主の双方の保護になると考えています。

当然に契約書に更新料の記載(事項)がなければ支払う必要はありません

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「鍵交換の費用」入居者負担と記載が最近多くありますが、どうして入居者が負担しなくてはいけないのですか?家賃を払うのに大家さんが負担する費用に思いますが?

賃貸借)
募集広告、募集図面等に募集、契約条件として記載があれば支払う、負担する必要があります。

弊社としての立場での回答は
契約時、契約後に必要な費用および費用が必要になる条項等に関しては募集時の募集条件として広告、図面等に記載することが義務付けられていますので、募集広告、図面等に記載がなければ交渉、リクエストすることをお薦めします。

鍵交換は入居者様の負担となっている背景は
無断で鍵を複数本コピーすることが原因でトラブルが発生したり複製した鍵の返却ができなかったり、わからなかったりと意外に多い入居者様側の鍵のトラブルを事前に費用負担をお願いして回避しようという考え方に基づいていると考えています。

弊社では、鍵は居室の一部のため賃料に含まれるという考えのため、鍵交換費用は特別な利用がない場合に限り貸主様が負担いたします。

契約時に必要な費用、必要になる条項等は予め告知し募集することが義務付けられていますので、礼金や敷金等と同じく「鍵交換は借主の負担で行う」など
必ず記載が必要ですが、金額にん関しては費用等が固定できない場合があるため確定金額の記載がない場合が多くありますが、申込時等に費用に関しての質問をすることも事前にトラブルを防ぐたの手段としてお薦めいたします。

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未公開のため当社でしか扱いのない物件のため、他の不動産業者では取り扱いができませんと言われたのですが、そのような物件はあるのですか?

弊社にお問い合わせをいただくお客様からも同じご質問を受けることがあります。
弊社としの立場での回答は
不動産業者の責務としては「幅広く公に公開募集すること」が義務付けられています。依頼者との契約書でも同じ内容の項目が記載されていますが、自社の取り扱い物件で公募までの期間あるいは未確定要素が多く一般物件として公に募集ができないことを理由として、未公開や当社のみとかの表現で表される物件があるのは事実だと思います。しかし不動産業者の責務はすべての不動産業者が履行しなくてはいけない、独占してはいけない規約(ルール)に基づいて業務に当たらなければいけないと弊社は考えます。(弊社は履行しています)

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ヒロ・スペースプランニング

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今月の休業日のお知らせ

■営業時間


営業部
  9:30〜18:00
 10:00〜17:00(水)
 10:00〜16:30(土)

 TEL : 03−5450−5775


管理部
  8:00〜20:00

 TEL : 03−5450−5775


   8:00〜10:00
  17:00〜20:00
   時間外対応時間帯のため
   留守番対応の場合があります


管理部  緊急連絡先
     (休日および時間外)

 MOB : 090−4672−5775

※休日および時間外は
 留守番電話対応となりますので
 緊急のご用件のある方は
 必ず留守番伝に連絡先とご用件を
 残すようにしてください
 確認後、ご連絡をいたします


■定休日


当月の休業日は上記カレンダーの通り


営業部
 日曜日・祝日 
 水曜日(第2・第3)


※1月.2月.3月はシーズン期間となるため
  不定休となりますので上記のカレンダーを
  参照確認ください

管理部
 日曜日・祝日
 土曜日(第1・第4)


臨時休業日
 業務の都合上で
 不定期に臨時休業日がありますので
 上記カレンダーを参照ください


上記その他の休業日
 年末年始休業日
 夏季休業日


※当月の休業日は上記カレンダーの通り

■臨時休業日


 夏季休業日(夏休み)
 7月27日(土) 〜 8月 4日(日)
 
         

■現地販売会開催日(担当日)


  
  
 
 


■休業日のお知らせ

   上記、カレンダーの通り


■業務委託管理物件(管理A)

入居率
( 4月 1日現在 )

2019年4月1日より非表示とします

 (一般管理物件、一般媒介物件を除く)

■業務委託管理物件(管理A)

入居継続率
( 4月 1日現在 )

ファミリータイプ 
2019年4月1日より非表示とします

単身者タイプ
2019年4月1日より非表示とします

 (一般管理物件、一般媒介物件を除く)

■業務委託管理物件戸数(管理A)


( 4月 1日現在)
  
2019年4月1日より非表示とします
 

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